La décision de la Cour de cassation du 2 février 2022, rendue par la 3e Chambre civile, porte sur la faculté de rétractation de l'acquéreur dans le cadre d'une promesse de vente immobilière. La question soulevée est de savoir si l'envoi d'un courriel peut être considéré comme un moyen équivalent à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour exercer ce droit de rétractation.
Par acte du 25 avril 2017, M. D a consenti à M. et Mme G une promesse unilatérale de vente portant sur un appartement. Une indemnité d'immobilisation était prévue en cas de non-réalisation de la vente. La promesse a été notifiée à M. et Mme G par lettre recommandée avec demande d'avis de réception reçue le 29 avril 2017. Par courriel du 9 mai 2017, ils ont informé le notaire chargé de la rédaction de l'acte de vente de leur rétractation. Ils ont ensuite confirmé cette rétractation par lettre recommandée avec demande d'avis de réception envoyée le 10 mai 2017.
M. D a assigné M. et Mme G en paiement de l'indemnité d'immobilisation. La cour d'appel de Paris a accueilli la demande de M. D, considérant que l'envoi du courriel par M. et Mme G ne leur avait pas permis d'exercer régulièrement leur droit de rétractation.
La question posée à la Cour de cassation est de savoir si l'envoi d'un courriel peut être considéré comme un moyen équivalent à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception pour exercer la faculté de rétractation de l'acquéreur dans le cadre d'une promesse de vente immobilière.
La Cour de cassation casse et annule l'arrêt de la cour d'appel de Paris. Elle estime que la cour d'appel n'a pas recherché si l'envoi du courriel au notaire mandaté par le vendeur pour recevoir la notification de la rétractation, et qui a attesté avoir reçu le courriel litigieux, n'avait pas présenté des garanties équivalentes à celles d'une notification par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. La cour d'appel aurait dû examiner si, dans les circonstances de l'espèce, l'envoi du courriel présentait une garantie équivalente à une lettre recommandée.
Portée : Cette décision de la Cour de cassation rappelle que la faculté de rétractation de l'acquéreur dans le cadre d'une promesse de vente immobilière peut être exercée par tout moyen présentant des garanties équivalentes à la lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Elle souligne également que l'envoi d'un courriel peut constituer un tel moyen équivalent, à condition qu'il présente les garanties nécessaires pour identifier l'expéditeur, le destinataire et attester de la date de réception.
Textes visés : Article L. 271-1, alinéa 2, du code de la construction et de l'habitation.
: 3e Civ., 26 janvier 2011, pourvoi n° 09-69.899, Bull. 2011, III, n° 15 (cassation), et l'arrêt cité.